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秦皇岛市《管委关于农村居民住房征收与补偿的指导意见》

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来硕律师 发表于 2019-6-17 14:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
来硕律师
2019-6-17 14:30 208 0 看全部
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秦皇岛市《管委关于农村居民住房征收补偿的指导意见》
秦皇岛北戴河新区管理委员会
关于农村居民住房征收与补偿的指导意见

一、指导思想
为进一步规范北戴河新区(以下简称新区)农村居民住房的征收与补偿工作,本着公开、惠民原则,根据有关法律法规,结合新区实际,制定本意见。
二、适用范围
新区托管区域内农村居民住房的征收与补偿。
三、征收基础工作
(一)确定征收范围
根据项目建设需要,确需征收房屋的,报请新区管委批准后,由管委发布房屋征收预告,确定房屋征收范围。
(二)停办相关手续
房屋征收预告发布后,不准实施房屋的新建、改建和扩建,不准改变房屋用途,公安、工商、国土、规划、房产等有关部门暂停办理各种手续。
(三)调查认定
房屋征收预告发布后,管委组织相关部门组成信息认定组,对征收范围内土地、房屋、构筑物、附属设施进行调查登记。被征收人应当协助信息认定组、受委托房地产价格评估机构,对被征收房屋、土地进行实地查勘,提供或者协助收集必需的情况和资料。调查结果由双方签字确认。
被征收人不配合实地查勘或拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的,由信息认定组、估价师和无利害关系的第三人签字或盖章,留存影像资料并说明情况。
信息认定组结合调查结果和客观实际,对征收范围内的土地和房屋进行认定,并在每处农村居民住房内认定一栋房屋作为主体房屋。认定结果经公示(公示期7天)无异议后,作为房屋征收补偿的依据。
四、补偿与安置
补偿方式分两种。产权置换和货币补偿。
(一)产权置换
产权置换是指被征收人选择管委提供的房屋作为安置房(大产权)。
1.所提供的安置房原则上以房屋征收补偿方案为基础,综合考虑被征收人和征收部门意见,合理确定安置房标准、规模、户型及面积。
2.置换安置房面积的确定
置换安置房的面积=住房用地面积×置换系数×类型系数×楼层系数。
住房用地面积是指经认定的农村居民住房用地,有证的按证载面积,无证的所认定面积最高不能超过《秦皇岛市农村宅基地管理实施细则》(秦政〔2002〕132号)规定的标准。
置换系数的确定。167㎡以内的部分系数为0.48;167㎡至200㎡之间的部分系数为0.43;200㎡至233㎡之间的部分系数为0.4;超出233㎡的部分系数为0.32。具体计算方法如下表:
  
住房用地面积(A)
  
计算公式
A≤167㎡
A×0.48
167㎡<A≤200㎡
167×0.48+(A-167)×0.43
200㎡<A≤233㎡
167×0.48+33×0.43+(A-200)×0.40
A >233㎡
167×0.48+33×0.43+33×0.40+(A-233)×0.32
类型系数是按照安置房的结构,结合项目实际确定。
楼层系数是按照安置房的不同楼层,结合项目实际确定。
3.安置房的价格
安置房的价格分为市场价格和限定价格。
市场价格是指本征收区域内及周边新建普通住宅商品房的同期市场评估价。
限定价格是指不高于本征收区域内同期限价商品房的价格(包括主房、下房以及车库、车位等)。
具体价格按实际情况公布。
4.安置房的选择
按照“先签先选、同日签抽签”的原则,按发放的选房序号,依次选择安置房;按照“面积就近”的原则,以最接近应安置的面积选择一套或多套安置房。
5.安置房价款结算
被征收人选择的安置房面积小于应置换安置房面积的差额部分按限定价格的均价予以货币补偿。
被征收人选择的安置房面积超出应安置面积但小于经认定的住宅用地面积或证载房屋面积的差额部分,可以按限定价格购买;选择的安置房面积超出经认定的住宅用地面积或证载房屋面积的部分按市场价格购买。
6.农村居民住房用地上的房屋及附属物,按照重置价格结合成新度评估价格予以货币补偿。
上述置换完成后,收回所置换农村居民住房的土地使用权。
(二)货币补偿
货币补偿由按程序选定的评估机构评估确定补偿价格。
(三)房屋及附属物补偿标准
1.对征收预告发布前形成,且经认定的建筑物、构筑物,由选定的评估机构按重置价格结合成新度评估确定。附属物参照《秦皇岛北戴河新区管理委员会中心区收储土地及地上附着物补偿意见》(秦北新管〔2014〕3号)(以下简称《中心区补偿意见》)予以补偿。
2.被征收房屋室内外装修的补偿,由按程序选定的预评估单位评估确定整个征收区域住宅房屋装修的参考价格,由征收人与被征收人结合被征收房屋的实际情况,参照参考价格协商确定;协商不成的,由评估机构评估确定。其他建筑物(非住宅)装饰装修的补偿,由评估机构评估确定。
3.对房屋征收预告发布前,经认定因风俗习惯、历史原因,为生产、生活所必需而形成的建筑物、构筑物,被征收人能在征收期限内自行清除的,按照上两款规定给予奖励。
4.经批准建设的临时建筑按照重置价格结合批准的剩余年限给予补偿。无批准年限的按两年计算,超过批准年限的不予补偿。
5.对被征收房屋安装有独立户头的电话、有线电视、天然气、水表、电表等设备,按物价部门公布的市场价格予以补偿;涉及可拆卸的空调、太阳能等设施,给予迁移费;被征收人选择产权置换的,免收安置房屋的水、电、气表立户费。
6.经相关职能部门认定为违法建筑和房屋征收预告发布后抢栽、抢种、抢建的附着物一律不予补偿。
(四)土地补偿标准
1.对经认定为合法的农村居民住房用地,由评估机构评估确定补偿价格。
2.其他土地参照《中心区补偿意见》予以补偿。
(五)经营损失补偿
在征收预告发布前,依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录(对小微企业和个体经营户无法提供纳税记录的由税务部门认定并提供证明材料)、用作经营使用的农村居民住房,且房屋所有权证书或合法房屋批建手续(包括经认定为合法)、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的,可在按农村居民住房补偿的基础上,给予一定的经营损失补偿。
经营损失的补偿标准以用于经营部分的房屋评估价格为基数,按不高于20%的比例给予一次性补偿。
(六)停产停业损失补偿
给予被征收人停产停业损失补偿应当同时符合下列条件:
1.被征收房屋为非农村居民住房;
2.被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;
3.有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续,且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的住所(营业场所)为被征收房屋;
4.已办理税务登记并具有纳税凭证;
5.符合当前国家产业政策及环保、安全生产等要求,未被管委及以上各级政府机关(含领导小组)列入关停取缔名单的;
6.房屋征收预告发布前进行正常生产经营的。
停产停业损失补偿的标准由评估机构评估确定。
因征收房屋造成停产停业的,给予停产停业的职工发放生活补助费。停产停业的职工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算;停产停业的职工月生活补助费,按当地社会月平均工资标准计算;发放停产停业生活补助费期限最高不超过6个月。
停产停业损失补偿及职工生活补助费,必须经个人或企业申请报新区管委房屋征收领导小组审批同意后,方可予以补偿。
(七)政策性补助
1.搬迁补助费。征收农村居民住房,按经认定的主体房屋建筑面积给予20元/㎡的搬迁补助费。被征收人选择产权置换为现房的按一次计算;选择产权置换为期房的按两次计算;选择货币补偿的按一次计算。
征收合法经营房屋的搬迁补助费用由双方协商确定,协商不成的通过评估确定。
2.临时安置补助费。选择产权置换的,在规定期限内按经认定的主体房屋建筑面积7.5元/㎡/月标准,补助期限为自签订征收补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起至安置房交付的次月止;超出规定期限临时安置补助费的标准按市场租赁评估价格确定,补助期限按实际期限计算。
选择货币补偿的,按经认定的主体房屋建筑面积7.5元/㎡/月标准,补助期限最高不超过6个月。
安置房交付协议期限不超过1年的,按协议期限支付临时安置补助费;协议期限超过1年的,被征收房屋交付征收人之日预付1年的临时安置补助费,此后每6个月结算一次。
(八)对符合土地及房屋买卖(继承等)规定但未过户,经依法认定后在搬迁期限内签约搬迁的,经原交易双方认可,按新土地及房屋所有人给予补偿(按现行相关税费标准扣除相关费用)。
(九)征收设有抵押权的房屋,由抵押权人、被征收人、征收部门协商处理。协商不成的,按相关法律法规执行。
(十)对不符合规定及有争议的土地、房屋买卖,按相关法律法规执行。
五、奖励
对在征收期限内签署征收补偿协议的给予一定奖励。
(一)购房奖励
选择货币补偿的,以被征收主体房屋加上土地补偿的评估价格之和为基数,给予不高于20%的购房奖励。
(二)公摊面积奖励
选择产权置换的,给予公摊面积奖励。
公摊面积奖励=被征收主体房屋建筑面积×安置房公摊系数。
(三)物业服务费奖励
选择产权置换的,凭物业公司出具的缴费凭证和计费标准,一次性奖励三年物业服务费、二次加压供水费和电梯费。所奖励面积最高不超过应安置面积加上公摊面积之和。具体结算方式由管委委托相关部门与安置房小区的物业公司协商确定。
(四)签约奖励
被征收人在征收补偿方案规定的时间内签订征收协议并承诺按要求搬迁或搬迁完毕的,给予每户2万元的奖励。自征收决定下发之日起10日内,以户计算,签约率达到80%以上的,给予已签约户每户增加1.5万元的奖励;20日内,签约率达到95%以上的,给予已签约户再增加每户1.5万元的奖励;30日内,签约率达到100%的,给予已签约户再增加每户1万元的奖励。奖励期满即兑现该项奖励。
该项奖励政策征收期限是2个月。如项目征收期限调整,该奖励政策从其调整。
国有、村集体资产及其他非住宅房屋不执行上述奖励政策。
(五)其他奖励
1.被征收人户口在征收范围内,且具有村集体经济合作组织成员身份,已婚人员本人或配偶在本村没有自有住房或住房用地,未婚人员年满18周岁(年龄计算截止到房屋征收决定公告之日)的,可以按照限定价格购买80㎡以下安置房一套,超出80㎡部分按市场价格购买。
父母与已婚子女(应具有村集体经济组织成员身份)在同一(且唯一)农村居民住房内,且在门房或厢房内居住的,经信息认定组认定,符合上述购房条件但明确表态不购房的,可按其居住的门房或厢房建筑面积为基数,享受搬迁补助费、临时安置补助费以及公摊面积奖励。
2.已婚但无能力购买安置房的,由本人申请,经认定公示程序后,可选择租住管委提供的安置房(参照公租房模式),最长租住时限不超过5年。期满后可按照同期同类限价房的价格购买;也可按照同期居住房屋市场租赁价格租住;不购不租的必须退出。
3.农村居民住房集中在家庭成员一人名下,但可以满足分户需求的,不能享受限定价格购房。
六、附则
本《意见》由北戴河新区房屋征收领导小组办公室负责解释,未尽事宜由管委另行研究。本意见自发布之日起施行。


秦皇岛北戴河新区管理委员会
2017年5月16日

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